Mietkaution anlegen

Mietkaution: Was ist das?

Wenn Sie eine Wohnung, ein Haus oder Büroräume mieten, verlangt der Vermieter von Ihnen in der Regel eine Mietsicherheit – üblicherweise als Mietkaution bezeichnet. Diese darf nicht mehr als 3 Nettokaltmieten des Mietobjekts betragen.

Die Mietkaution bietet dem Vermieter finanzielle Sicherheit – für den Fall, dass Sie als Mieter Ihren Verpflichtungen nicht nachkommen oder Schäden an der Immobilie verursachen. Der Vermieter ist gesetzlich verpflichtet, die Mietkaution getrennt von seinem Vermögen anzulegen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses erhält der Mieter die Kautionssumme inklusive der Zinsen zurück. Bei Unstimmigkeiten zwischen Mieter und Vermieter empfiehlt sich eine Immobilien-Rechtsschutzversicherung.

Welche Arten der Mietkaution gibt es?

Welche Art von Mietkaution gewählt wird, darf der Vermieter festlegen. Folgende Möglichkeiten gibt es:

• Barkaution
  Am bekanntesten ist diese Variante der Kautionszahlung. Bei der Barkaution übergibt der Mieter dem Vermieter entweder die Kautionssumme in bar und lässt sich dies schriftlich bestätigen oder er überweist den Betrag auf das Konto des Vermieters. Falls es dem Mieter aus finanziellen Gründen schwer fällt die Summe auf einmal zu zahlen, kann er auf Teilzahlung zurückgreifen und die Kaution in 3 gleich großen Raten begleichen.
  In den meisten Fällen legt der Vermieter ein Mietkautionskonto an, auf das er die Barkaution des Mieters einzahlt.
• Bürgschaft
  Bei dieser Art der Mietkaution erklärt sich eine dritte Partei bereit, für die Absicherung des Mieters einzustehen. Dieser Fall kommt häufig dann vor, wenn ein Mieter nicht über die finanziellen Mittel verfügt, um die Kaution zu bezahlen. So übernehmen zum Beispiel Eltern eines Studenten, der die erste eigene Wohnung bezieht, oft eine Bürgschaft. Aber auch eine Bank kann – etwa durch Versicherungen oder Kredite – die Funktion eines Bürgen einnehmen.
  Bei der Bürgschaft erhält der Vermieter kein Kautionsgeld, sondern nur das schriftliche Dokument mit der Verpflichtungserklärung des Bürgen. Dieser ist dann für mögliche finanzielle Forderungen an den Mieter zuständig.
• Verpfändung
  Falls eine Barkaution oder Bürgschaft nicht infrage kommt, gibt es auch die Möglichkeit der Verpfändung. Hierbei stellt der Mieter eine Form seiner Spareinlagen – zum Beispiel sein Sparbuch – mit einer Verpfändungserklärung dem Vermieter als Sicherheit zur Verfügung.
• Mietkautionsversicherung
  Bei dieser Art der Mietkaution wird das Mietverhältnis durch einen Versicherungsvertrag abgesichert. Der Mieter zahlt regelmäßig in die Versicherung ein, die Versicherungsgesellschaft fungiert dabei als Bürge.

Rechtliche Vorschriften bei der Mietkaution

Die Zahlung einer Mietkaution ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, wird jedoch meistens im Mietvertrag vereinbart. Ist dies der Fall, müssen sich Mieter und Vermieter an die rechtlichen Vorschriften halten, die im Bürgerlichen Gesetzbuch (§ 551 BGB) festgehalten sind.
Diese beinhalten:

• Die Höhe der Mietkaution darf maximal 3 Monatskaltmieten betragen.
• Der Mieter darf auf einer Teilzahlung in drei gleich großen Raten bestehen, die erste ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig.
• Der Vermieter muss die Kautionssumme getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem separaten Konto – einem sogenannten Treuhandkonto beziehungsweise Mietkautionskonto – anlegen. Die Zinsen, die sich aus dieser Geldanlage ergeben, stehen dem Mieter zu.

Welche Möglichkeiten gibt es, die Mietkaution anzulegen?

• Sparbuch
  Wird die Kautionssumme auf ein klassisches Sparbuch eingezahlt, spricht man auch vom Mietkautionskonto. Diese Form der Anlage müssen Sie als Mieter oder Vermieter akzeptieren, wenn sich eine der beiden Parteien auf die rechtliche Grundlage beruft. Das Sparbuch können Sie sowohl als Vermieter als auch als Mieter eröffnen. In letzterem Fall sollte das Sparbuch zugunsten des Vermieters verpfändet werden. Nachteil dieser Anlageform sind die niedrigen Zinsen.
• Tagesgeld
  Hier liegt der Zinssatz höher als beim Sparbuch beziehungsweise Mietkautionskonto, insofern ist das Tagesgeld für den Mieter eine lukrativere Anlageform. Auch hier können sowohl der Mieter als auch der Vermieter das Geld anlegen. Der Nachteil beim Tagesgeldkonto: Das Geld zugunsten des Vermieters zu verpfänden, ist meistens nicht möglich.
• Festgeld
  Geht es um ein längerfristiges Mietverhältnis, bietet sich auch die Anlage der Mietkaution als Festgeld an. Die Rendite liegt höher als beim Tagesgeld, allerdings ist das Geld auch für eine bestimmte Laufzeit fest angelegt, zum Beispiel für 12 oder 24 Monate. Der Vermieter hätte also – falls die Kautionssumme etwa in einem Schadenfall benötigt würde – vor Ablauf dieser Frist keinen Zugriff darauf.
• Bausparvertrag
  Ein Bausparvertrag eignet sich auch für die Anlage der Mietkaution. Der Bausparvertrag des Mieters wird zugunsten des Vermieters verpfändet – damit kann dieser im Falle einer Forderung an den Mieter darauf zugreifen, aber nur in Höhe der Mietkaution, also maximal drei Nettokaltmieten.

Mietkaution als Depot?

Wenn sowohl Mieter wie Vermieter einverstanden sind, kann die Kautionssumme auch als Mietkautionsdepot angelegt werden – eine immer beliebter werdende Anlage in Zeiten niedriger Zinsen, in denen Sparbuch und Tagesgeld wenig lukrativ sind. Üblicherweise eröffnet der Mieter das Depot und verpfändet es an den Vermieter. Das Geld in einem Mietkautionsdepot sollte risikoarm investiert werden, etwa in breit gestreute ETFs.
Die Anlage der Mietkaution in einem Depot lohnt sich allerdings erst ab einer höheren Kautionssumme und bei einer längeren Anlagedauer.

Unzulässige Anlageformen bei der Mietkaution

Der Vermieter darf den Kautionsbetrag nicht zusammen mit seinem eigenen Vermögen anlegen. Denn würde er in eine Insolvenz geraten, wäre die vom Mieter gezahlte Kaution Teil der Insolvenzmasse – und der Mieter hätte kaum Chancen, sein Geld wiederzuerhalten. Auf Nachfrage des Mieters ist der Vermieter verpflichtet nachzuweisen, dass er die Kaution ordnungsgemäß angelegt hat.
Grundsätzlich gilt: Wird eine andere Anlageform der Kautionssumme als das Sparbuch gewählt, müssen beide – Mieter und Vermieter – zustimmen. Das betrifft insbesondere spekulative Anlageformen.

Wer zahlt die Gebühren beim Mietkautionskonto?

Ob der Mieter oder Vermieter für die Gebühren des Mietkautionskontos aufkommen muss, ist rechtlich nicht eindeutig geklärt. Zunächst einmal ist derjenige, der das Konto eröffnet, für die Zahlung der Gebühren zuständig. Häufig ist dies der Vermieter. Ist allerdings der Mieter der Kontoinhaber und verpfändet dieses an den Vermieter, können sich beide auch darauf einigen, dass der Vermieter dennoch die Kontoführungsgebühren übernimmt. Diese Vereinbarung sollte schriftlich festgehalten werden.

Abrechnung der Mietkaution: Das muss enthalten sein

Falls das Mietverhältnis endet, muss der Vermieter die Kaution abrechnen und dem Mieter zurückzahlen. Dabei listet er schriftlich auf, welche Summe sich aus dem eingezahlten Kautionsbetrag plus der Zinsen, die sich über den Anlagezeitraum angesammelt haben, ergibt. Eine Zinsberechnung muss er beilegen. Die Kosten für die Auflösung des Kontos darf der Vermieter von der Endsumme abziehen.

Wenn der Vermieter Ansprüche gegen den Mieter geltend macht, etwa wegen Schäden an der Mietsache oder offener Mietzahlungen, muss er diese ebenfalls auflisten und mit dem Kautionsbetrag verrechnen.

Wichtig zu wissen: Die Mietkaution darf vom Vermieter nur zweckgebunden eingesetzt werden. Diese ist in erster Linie als Sicherheit für den Vermieter gedacht, um ihn im Falle von Schäden, die der Mieter verursacht hat, von Außenständen abzusichern. Beispiele sind ausstehende Miete oder Nebenkostenzahlungen.
Da es immer wieder zu Unstimmigkeiten zwischen Vermieter und Mieter kommt, ist in vielen Fällen der Abschluss einer Immobilien-Rechtsschutzversicherung ratsam. Eine Rechtsschutzversicherung hilft dem Versicherten nicht nur vor den finanziellen Folgen eines Gangs vor Gericht weiter, sondern kann im Voraus mit einer Rechtsberatung oder Mediation für eine gütliche Lösung sorgen.