Kündigung des Mietvertrags – das müssen Sie wissen

Zur persönlichen
Beratung

Zuletzt aktualisiert : 19.01.2024
5 Minuten
Von : Zurich Redaktion

Kündigung des Mietvertrags – das Wichtigste kurz erklärt

  • Für Mieter gilt in der Regel eine gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
  • Um einen Mietvertrag fristgerecht zu kündigen, muss die Kündigung bis spätestens zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen.
  • Die Kündigung kann nur in schriftlicher Form erfolgen.
  • Der Vermieter kann dem Mieter nur kündigen, wenn ausreichende Kündigungsgründe wie zum Beispiel Eigenbedarf vorliegen.
  • Die Immobilien-Rechtsschutzversicherung von Zurich unterstützt Sie bereits von Anfang an mit wichtigen Serviceleistungen und schützt Sie im Falle eines Rechtsstreits. Sie übernimmt die Kosten für Ihren Anwalt im Rahmen der gesetzlichen Gebührenordnung sowie anfallende Gerichtskosten.

Diese Informationen müssen in das Kündigungsschreiben des Mietvertrags

Um Ihre Wohnung oder Ihr Haus rechtswirksam zu kündigen, müssen folgende Informationen in dem Kündigungsschreiben enthalten sein:

  • Anschrift des Vermieters
  • Die Adresse des Mietobjekts samt Stockwerk
  • Den Zeitpunkt, zu dem die Mieträume gekündigt werden sollen
  • Die Aufforderung an den Vermieter, die Kündigung zu bestätigen (Es besteht allerdings kein Anspruch auf Bestätigung)
  • Der Hinweis, dass sich der Mieter mit dem Vermieter noch wegen des Übergabetermins in Verbindung setzen wird
  • Unterschrift aller Hauptmieter

Muster-Vorlage zum Downloaden: Kündigung eines Mietvertrags

Erstellen Sie hier kostenlos eine Kündigung Ihres Mietvertrags – schnell und einfach in nur wenigen Minuten. Mit dem ausfüllbaren Formular erhalten Sie ein fertiges Kündigungsschreiben für den Mietvertrag als PDF oder Word zum Ausdrucken.

 

Musterformular Kündigung einer Mietwohnung (zum Download) (die kursiven Angaben entsprechend ausfüllen)

 

Ihr Vorname und Name
(alle Mieter aufführen)

 

Anschrift

 

Anschrift Vermieter

Ort, Datum

 

Kündigung des Mietvertrags der Wohnung/des Hauses:

(Straße, Hausnummer, PLZ, Ort, Stockwerk)

Sehr geehrte/r Frau/Herr Nachname,

hiermit kündige ich/kündigen wir den Mietvertrag für die oben genannte Mietwohnung/das oben genannte gemietete Haus unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 3 Monaten/ unter Einhaltung der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist zum Datum, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Die Ihnen erteilte Einzugsermächtigung zum Einzug der Miete widerrufe ich/widerrufen wir hiermit zum Ablaufdatum des Mietverhältnisses. Die Rückzahlung der Mietkaution sowie eventueller Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen nehmen Sie bitte auf das folgende Konto vor:

 

Name Kontoinhaber

 

IBAN

 

BIC

 

Meine/unsere neue Anschrift ab dem Datum lautet: (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort)

Bitte bestätigen Sie den Eingang dieses Schreibens schriftlich.

 

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift aller Hauptmieter

 

 

So verschicken Sie das Kündigungsschreiben

  • Die Kündigung eines Mietvertrags kann nach §568 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) nur in schriftlicher Form erfolgen. Demnach ist eine Kündigung nur mit einer handschriftlichen Unterschrift vollständig. Das heißt: Sie können nicht mündlich oder über E-Mail, Fax und WhatsApp kündigen.
  • Um sicher zu gehen, dass die Kündigung bei Ihrem Vermieter ankommt, können Sie diese per Einschreiben zustellen lassen.
  • Alternativ können Sie die Kündigung auch persönlich an den Vermieter übergeben und sich den Empfang quittieren lassen.
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Gesetzliche Kündigungsfrist bei Kündigung des Mietvertrags für Mieter

Mieter können ihren Mietvertrag mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Wie lange Sie schon in Ihrer Wohnung wohnen, ist für die Frist nicht entscheidend – sie bleibt für den Mieter immer gleich.

Wichtig: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit diese fristgerecht ist. Sonn- und Feiertage bleiben bei der Berechnung unberücksichtigt. Der Samstag zählt jedoch als Werktag.

Beispiel: Wenn Sie Ihre Wohnung oder Haus am Samstag, den 3. Dezember (= 3. Werktag), kündigen, endet das Mietverhältnis bei einer Kündigungsfrist von 3 Monaten zum 28. Februar. Ginge das Kündigungsschreiben erst am Montag, den 5. Dezember, bei Ihrem Vermieter ein, hätten Sie die Kündigungsfrist knapp verpasst. Das Mietverhältnis würde dann erst einen Monat später am 31. März enden.

Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhung oder Modernisierung

Die Kündigungsfrist für den Mieter verkürzt sich auf 2 Monate, wenn der Mieter von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch macht. Das Sonderkündigungsrecht kann ausgelöst werden, wenn die Miete für eine Wohnung an das ortsübliche Niveau angepasst, also erhöht wird oder vom Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden. In diesem Fall hat der Bestandsmieter zwei Monate Zeit, um schriftlich zu kündigen, sobald ihm die Information über die Mieterhöhung zugegangen ist.

Musterformular Kündigung einer Mietwohnung nach Mieterhöhung (zum Download) (die kursiven Angaben entsprechend ausfüllen)

 

Ihr Vorname und Name
(alle Mieter aufführen)

 

Anschrift

 

Anschrift Vermieter

Ort, Datum

 

Kündigung des Mietvertrags der Wohnung/des Hauses:

(Straße, Hausnummer, PLZ, Ort, Stockwerk)

Sehr geehrte/r Frau/Herr Nachname,

hiermit kündige ich/kündigen wir den Mietvertrag für die oben genannte Mietwohnung/das oben genannte gemietete Haus unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 2 Monatent zum Datum, hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt.

Gemäß § 561 BGB habe ich/haben wir das Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages.

a) Sie hatten mit Schreiben vom Datum die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses auf die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 558 BGB verlangt.

Oder

b) Sie hatten aufgrund baulicher Veränderungen gemäß § 559 BGB eine Mieterhöhung verlangt.

Deshalb mache ich/machen wir hiermit von meinem/unserem Sonderkündigungsrecht Gebrauch.

Die Ihnen erteilte Einzugsermächtigung zum Einzug der Miete widerrufe ich/widerrufen wir hiermit zum Ablaufdatum des Mietverhältnisses. Die Rückzahlung der Mietkaution sowie eventueller Guthaben aus Nebenkostenabrechnungen nehmen Sie bitte auf das folgende Konto vor:

 

Name Kontoinhaber

 

IBAN

 

BIC

 

Meine/unsere neue Anschrift ab dem Datum lautet: (Straße, Hausnummer, PLZ, Ort)

Bitte bestätigen Sie den Eingang dieses Schreibens schriftlich.

 

Mit freundlichen Grüßen

Unterschrift aller Hauptmieter

 

 

Kündigung des Mietvertrags im Todesfall

Beim Tod eines Mieters besteht für die Erben ein Sonderkündigungsrecht. Sie können die Wohnung des Verstorbenen innerhalb eines Monats kündigen. In diesem Fall wird die Wohnung nach der gesetzlichen Frist von drei Monaten an den Vermieter übergeben. Sofern Sie gemeinsam mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt haben oder wollen diese als Erbe übernehmen, haben Sie diesen Anspruch als sogenannte Eintrittsberechtigte.

Eintrittsberechtigt sind in dieser Reihenfolge:

  1. Ehegatte (bei gemeinsamer Miete der Wohnung oder vorübergehender Trennung, nicht bei dauerhafter Trennung oder Scheidung)
  2. Lebenspartner und Kinder
  3. Andere Verwandte oder verschwägerte Angehörige
  4. Erben

Der Vermieter hat ebenfalls ein Sonderkündigungsrecht im ersten Monat nach Kenntnisnahme des Todesfalls, wenn es schwerwiegende Gründe gegen die gewünschte Übernahme des Mietvertrags gibt. Beispiele hierfür wären eine Lärmbelästigung der Mieter durch laute Musik oder Tiere.

Kündigung des Mietvertrags bei Wohngemeinschaften

Bei Wohngemeinschaften ist entscheidend, wer den Mietvertrag unterzeichnet hat.

Fall 1: Als alleiniger Hauptmieter kündigen

Gibt es einen Hauptmieter und mehrere Untermieter, ist nur der Hauptmieter Ansprechpartner des Vermieters: Nur er kann Vereinbarungen treffen und ggf. das Mietverhältnis kündigen.

Fall 2: Alle Mieter der WG sind Hauptmieter

Sind alle WG-Mitglieder Hauptmieter, können auch nur sie gemeinsam das Mietverhältnis kündigen. Zudem bedarf es bei jeder Änderung der Zustimmung aller. Möchte beispielsweise ein Mieter ausziehen, braucht er die Zustimmung und Unterschrift aller Mitbewohner und des Vermieters. Da das in der Praxis kompliziert ist, sollten Sie mit dem Vermieter schon bei Vertragsabschluss vereinbaren, dass der Vertrag nicht bei jedem neuen Mitbewohner neu geregelt werden muss. Dann muss auch der Vermieter seine Zustimmung geben. Weigert sich ein Mitglied, müssen die übrigen notfalls dessen Kündigungserklärung einklagen.

Wohngemeinschaft gründen: Zurich hat für alle, die eine Wohngemeinschaft gründen wollen, wichtige Tipps  zusammengestellt.

Kündigung des Mietvertrags bei Trennung oder Scheidung

Trennt sich ein Paar, hat es grundsätzlich kein Recht auf Sonderkündigung. Es muss die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten einhalten. Außerdem muss das Paar bei einem gemeinsamen Mietvertrag auch gemeinsam kündigen.

Möchte ein Partner den Mietvertrag allein fortführen, besteht folgende Möglichkeit: Sie können mit dem Vermieter vereinbaren, den Mietvertrag auf eine Person umzustellen. Hierfür müssen Sie den Vertrag nicht kündigen.

Welche Kündigungsfristen gibt es bei der Kündigung des Mietvertrags für Vermieter

Hat der Vermieter ein berechtigtes Interesse die Kündigung auszusprechen, muss er sich an Fristen halten, die in § 573 c Abs. 1 BGB geregelt sind und von der Dauer des Mietverhältnisses abhängen. Dabei gilt folgende Staffelung:

Wann kann der Vermieter dem Mieter kündigen?

Das Mietrecht schützt in Deutschland die Mieter. Ein Vermieter kann daher den Mietvertrag einer Wohnung nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Folgende Gründe können die Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter rechtfertigen:

  1. Pflichtverletzung: Der Mieter verletzt seine Pflichten aus dem Mietvertrag zum Beispiel durch ausbleibende Zahlung der Miete oder unerlaubte Überlassung der Wohnung an Dritte (Untermieter).
  2. Eigenbedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung für sich selbst oder für Familienangehörige, Kinder eines Lebenspartners oder benötigtes Pflegepersonal. In diesen Fall muss er aber klar angeben, wer, wann und aus welchen Gründen die Wohnung benötigt.
  3. Wirtschaftliche Verwertung: Der Vermieter wird durch die Vermietung daran gehindert, seine Immobilie in einem wirtschaftlich angemessenen Rahmen zu verwerten und erleidet durch die Vermietung erhebliche Nach-teile. Diese Fälle werden aber im Einzelfall genau geprüft.

Wichtig: Vermieter können den Mieter nicht einfach kündigen, wenn sie ihre Wohnung verkaufen möchten. Hier sind die Gesetze sehr streng. In den meisten Fällen ist eine Kündigung erfolglos.

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Fristen bei Sonderkündigung durch den Vermieter

In seltenen Sonderfällen können Vermieter eine Sonderkündigung aussprechen. Zum Beispiel:

  • Wenn Sie mit Ihrem Mieter im selben Ein- oder Zweifamilienhaus leben, können Sie ohne Angabe von Gründen kündigen. Die gesetzliche Kündigungsfrist von drei bis neun Monaten verlängert sich in diesem Fall jedoch um drei Monate.
  • Wenn der Vermieter ein Haus bei einer Zwangsversteigerung erwirbt oder der letzte und einzige Mieter einer Wohnung stirbt, kann eine Kündigung der Erben mit Dreimonatsfrist folgen.

Was bedeutet der Kündigungsausschluss?

Der Kündigungsausschluss oder auch Kündigungsverzicht ist eine legale Spezialklausel im Mietvertrag. Vermieter und Mieter können vereinbaren, dass für einen bestimmten Zeitraum die Kündigung ausgeschlossen wird. Das bringt Vor- und Nachteile mit sich.

Der Vorteil ist, dass beide Vertragsparteien Planungssicherheit haben. Der Nachteil kann zum Beispiel für den Mieter sein, dass er nicht innerhalb der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen kann, wenn ihm ein Arbeitsplatz in einer anderen Stadt angeboten wird. Dementsprechend kann auch der Vermieter nicht die Kündigung aussprechen, wenn alle Voraussetzungen für eine Eigenbedarfskündigung gegeben sind.

Fristlose Kündigung des Mietvertrags

Gründe für fristlose Kündigung durch den Mieter

Mieter können den Mietvertrag außerordentlich fristlos kündigen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das können die folgendem drei Gründe sein:

  1. Mangel an der Mietsache: Ist die vertragsmäßige Nutzung der Wohnung einschränkt oder sogar unmöglich, wird dies als Mangel bezeichnet. Hierfür kann zum Beispiel Schimmel, Stromausfall oder ein Wasserschaden der Grund sein. Der Mieter ist zum Nachweis des Mangels verpflichtet.
  2. Gefahr für die Gesundheit: Gefahren für die Gesundheit liegen vor, wenn zum Bespiel giftige Baumaterialien verwendet wurden. Auch Sicherheitsmängeln wie eine baufällige Treppe können die Gesundheit des Mieters gefährden. Auch hier liegt die Nachweispflicht beim Mieter.
  3. Vertragsverletzung durch den Vermieter: Wenn der Vermieter seinen Mieter beleidigt, droht oder sogar körperlich angreift, kann der Vertrag fristlos gekündigt werden. Auch darf der Vermieter nicht unabgesprochen die Wohnung betreten. Eine Mietpreisüberhöhung oder bewusste, nachgewiesene Fälschung der Nebenkostenabrechnung ist ebenfalls ein Grund für eine außerordentliche Kündigung.

Gründe für fristlose Kündigung durch den Vermieter

Im Gegensatz zu Mietern haben es Vermieter schwerer, wenn sie den Mietvertrag kündigen wollen. Sie können einem Mieter nur fristlos kündigen, wenn triftige Gründe vorliegen.

Im Folgenden sind 5 Vertragsverletzungen aufgelistet, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen können:

  1. Zahlungsverzug und Mietrückstand: Mietern, die häufig unregelmäßig, unvollständig oder gar nicht ihre Miete überweisen, kann der Vermieter eine Abmahnung aussprechen. Erfolgt auf die Abmahnung keine Reaktion durch den Mieter, kann der Mietvertrag unter Berücksichtigung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden.
  2. Störung des Hausfriedens: Der Viermieter hat das Recht auf eine Kündigung, wenn der Mieter den Hausfrieden dauerhaft stört, zum Beispiel durch Brandstiftung, Sachbeschädigung, extreme Lärmbelästigung, Handgreiflichkeiten gegenüber dem Vermieter oder anderen Bewohnern des Hauses.
  3. Vernachlässigung der Mietwohnung: Der Mieter vernachlässigt die Wohnung, wenn er zum Beispiel so viel Müll in der Wohnung ansammelt, dass sie nicht mehr begehbar ist, oder es wird nicht ausreichend geheizt, so dass die Leitungen einfrieren.
  4. Untervermietung: Der Mieter lässt Dritte in seiner Wohnung wohnen, ohne vorher die Erlaubnis des Vermieters einzuholen. Dabei spielt es keine Rolle, ob der Untermieter Geld zahlt oder nicht.
  5. Unerlaubtes Gewerbe: Für die meisten Gewerbe, die in einer Mietwohnung ausgeübt wer-den, ist die Erlaubnis des Vermieters notwendig. Liegt diese nicht vor, kann der Vermieter die Kündigung aussprechen.

Kündigung des Mietvertrags widersprechen

Grundsätzlich kann der Mieter gem. § 574 Abs. 1 S. 1 BGB der Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn sie eine unzumutbare Härte für ihn, ein Familienmitglied oder einen anderen Angehörigen aus seinem Haushalt ist. In diesem Fall greift die sogenannte Sozialklausel.

Einzelne Härtegründe des Mieters können zum Beispiel sein:

  • Fortgeschrittene Schwangerschaft
  • Hohes Alter
  • Krankheit oder Gebrechen
  • Examensbelastung
  • Schulwechsel eines Kindes kurz vor dem Abschluss

Zudem ist es im Fall einer fristlosen Kündigung wichtig zu wissen:

  • Es hängt vom jeweiligen Gericht ab, ob die Begründung als Härtefall anerkannt wird.
  • Der Mieter hat bis maximal 2 Monate vor dem Ende des Mietverhältnisses Zeit für den Widerspruch.
  • Die Immobilien-Rechtsschutzversicherung von Zurich unterstützt Sie bereits von Anfang an mit wichtigen Serviceleistungen und schützt Sie im Falle eines Rechtsstreits. Sie übernimmt die Kosten für Ihren Anwalt im Rahmen der gesetzlichen Gebührenordnung sowie anfallende Gerichtskosten

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