Mieterhöhung – was ist zulässig?

Rechtsgrundlage für Mieterhöhungen

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) regelt in seinen Paragrafen 557 bis 561 alles rund um die Mieterhöhung. So werden zum Beispiel unter § 557 die sogenannten „einvernehmlichen“ Mieterhöhungen wie Indexmiete oder Staffelmiete behandelt, § 558 befasst sich mit der „Grundmietenerhöhung“, der Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete, der Kappungsgrenze und weiteren Vorgaben für eine Mieterhöhung. Modernisierungsmaßnahmen, die als Kriterium für die Anhebung des Mietbetrags gelten, behandelt § 559.

Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?

Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter die Kappungsgrenze einhalten muss. Das bedeutet, dass er die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen darf. In vielen Städten und Gemeinden Deutschlands liegt die Kappungsgrenze bei nur 15 Prozent.
Außerdem muss sich die Erhöhung der Miete an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren, der Vermieter darf sie also nicht beliebig selbst festlegen.

So wird die Vergleichsmiete bestimmt

Viele, besonders die großen Städte in Deutschland, geben einen Mietspiegel heraus. Dieser informiert über das Mietpreisniveau in der jeweiligen Stadt. Dafür werden einzelne Wohnungstypen zum Beispiel hinsichtlich Größe, Lage und Baujahr verglichen, außerdem in Bezug auf Merkmalgruppen wie „Bad/WC“, „Küche“, „Gebäude“ u. a. Daraus lässt sich der durchschnittliche Mietpreis ablesen.
Existiert in der betreffenden Gemeinde kein solcher Mietspiegel, hat der Vermieter die Möglichkeit, alternativ die Miete von drei Wohnungen, die mit der eigenen vergleichbar sind, als Begründung für seine Mietpreiserhöhung heranzuziehen.

Frist und Form bei einer Mieterhöhung

In den ersten 12 Monaten, nachdem Sie Ihren Mietvertrag abgeschlossen haben, sind Sie vor einer Mieterhöhung geschützt.
Besteht Ihr Mietverhältnis schon länger, darf Ihr Vermieter frühestens 12 Monate nach der letzten Erhöhung den Mietpreis erneut anheben. Diese Regelung bezieht sich jedoch nur auf die Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete. Wurde zum Beispiel 6 Monate zuvor die Miete aufgrund von Modernisierungsmaßnahmen bereits erhöht, darf sie dennoch zusätzlich an die Vergleichsmiete angeglichen werden.

Kommt es zu einer Mieterhöhung, gilt die sogenannte Überlegungsfrist. In dieser Zeit können Sie überlegen, ob Sie der Mieterhöhung zustimmen. Das bedeutet: Werden Sie beispielsweise Anfang März über eine Mieterhöhung informiert, gilt diese Frist bis zum Ende des übernächsten Monats, also Ende Mai. Das heißt, Sie müssen erst ab Juli den höheren Mietpreis zahlen.
Eine Mieterhöhung muss Ihnen immer schriftlich zugestellt werden – entweder als Brief oder per E-Mail. Außerdem muss die Erhöhung begründet und eine Frist gesetzt werden.

Was kann man bei einer Mieterhöhung tun?

Erst einmal: tief durchatmen und einen kühlen Kopf bewahren. Dann: die Begründung für die Mieterhöhung prüfen beziehungsweise prüfen lassen. Stimmen Sie der Erhöhung nicht vorschnell zu, sondern nutzen Sie die Überlegungsfrist, die bis zum Ende des übernächsten Monats gilt.

Wenn Sie eine Zurich Rechtsschutzversicherung abgeschlossen haben, können Sie zur Klärung des Sachverhalts und Beratung die kostenfreie 24-Stunden-Anwaltshotline, den Anwalts-Chat oder die Online Rechtsberatung kontaktieren. Unabhängige Anwälte helfen Ihnen zu prüfen, ob die Mieterhöhung rechtmäßig ist. Ist dies der Fall, müssen Sie der Vertragsänderung zustimmen.

Eine Alternative, die Ihnen in diesem Fall offensteht, ist das Sonderkündigungsrecht. Sie können, nach dem Sie die Benachrichtigung über die Mieterhöhung erhalten haben, Ihren Mietvertrag bis zum Ende des zweiten Monats außerordentlich kündigen. Er endet dann zum vertraglich festgelegten Zeitpunkt, die Mieterhöhung ist nicht wirksam.

Kommen Sie beziehungsweise der Rechtsschutzexperte zu dem Schluss, dass die Mieterhöhung nicht zulässig ist, können Sie Einspruch einlegen, indem Sie schriftlich widersprechen. Hierbei sollten Sie sich unbedingt durch einen Anwalt unterstützen lassen. Die Kosten dafür übernimmt Ihre Zurich Immobilien-Rechtsschutzversicherung. Möchten Sie weitere Streitigkeiten mit Ihrem Vermieter bis hin zum Gang vor Gericht vermeiden, bietet sich auch eine Mediation zur Konfliktbeilegung an.

Mieterhöhung nach einer Modernisierung

Bei einer Miterhöhung ist es wichtig, die Begrifflichkeiten eindeutig zu klären: So gibt es Erhaltungsmaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen.
Erhaltungsmaßnahmen dienen dazu, die Wohnung beziehungsweise das Gebäude instand zu halten. Die Kosten für Erhaltungsmaßnahmen – beispielsweise für die Reparatur eines Treppengeländers – darf der Vermieter nicht auf die Miete umlegen. Sogenannte Schönheitsreparaturen, die vor allem dekorativer Art sind, wie das Streichen von Wänden, werden meist dem Mieter übertragen. Das ist im Mietvertrag festgelegt.
Modernisierungsmaßnahmen dagegen können bauliche Veränderungen sein, wie etwa die energetische Sanierung des Gebäudes durch Wärmedämmung oder Maßnahmen, die den Wasserverbrauch nachhaltig regulieren. Umbauten solcher Art, die Ihnen als Mieter zugutekommen, darf Ihr Vermieter auf die Miete umlegen – allerdings nicht nach Belieben. Bis zu 8 Prozent der Modernisierungskosten kann er auf die Jahresmiete umlegen.

Mieterhöhung bei Indexmietverträgen und Staffelmietverträgen

Haben Sie einen Indexmietvertrag oder Staffelmietvertrag, gelten für Sie gesonderte Regeln in Bezug auf Mieterhöhungen.
Bei einem Indexmietvertrag darf Ihr Vermieter die Miete an den Verbraucherpreisindex anpassen. Das heißt, Sie sind mit Ihrem Mietpreis abhängig von der Inflationsrate.

Haben Sie mit Ihrem Vermieter einen Staffelmietvertrag abgeschlossen, haben Sie einer regelmäßigen Erhöhung der Miete mit einem vorab festgelegten Betrag zugestimmt.

Bei beiden Arten des Mietvertrags gilt nicht die gesetzliche Kappungsgrenze, allerdings besteht die 12-Monats-Frist, die zwischen zwei Mieterhöhungen eingehalten werden muss. Mieterhöhungen aus anderen Gründen, wie zum Beispiel Modernisierungsmaßnahmen, sind bei Indexmietverträgen und Staffelmietverträgen ausgeschlossen.