Eigentümergemeinschaft: Diese Rechte, Pflichten und Verantwortlichkeiten sollten Sie kennen

Was ist eine Eigentümergemeinschaft?

Rechtliche Grundlagen der Eigentümergemeinschaft

Alle Rechte und Pflichten im Zusammenhang mit dem Kauf einer Eigentumswohnung sind im Wohnungseigentumsgesetz (WEG) genau geregelt. Im Jahr 2020 wurde das WEG umfassend reformiert.

Die WEG-Reform hat einige einschneidende Veränderungen im Vergleich zum alten WEG gebracht. So lassen sich zum Beispiel Modernisierungen wie der Einbau neuer Fenster, eine Fassadendämmung oder die Montage einer Photovoltaikanlage leichter umsetzen. Dies ist der Tatsache geschuldet, dass die Eigentümergemeinschaft solche baulichen Veränderungen mit einfacher Mehrheit beschließen darf und keine Einstimmigkeit mehr notwendig ist. Zudem wurde der Verwaltungsbeirat (eine kleine Gruppe an Eigentümern, die die WEG vertreten) als Kontrollorgan gegenüber dem Verwalter gestärkt.

Gemeinschaftsordnung und Hausordnung: Was ist das?

Die Gemeinschaftsordnung, auch GemO abgekürzt, regelt die Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander. Sie ist Bestandteil der Teilungserklärung, eines notariell beglaubigten Dokuments, das die Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Eigentumsanteile (Wohnungen) festlegt.

Die Gemeinschaftsordnung behandelt typischerweise Themen wie:

• Nutzung der gemeinschaftlichen Flächen: Die Gemeinschaftsordnung legt fest wie die gemeinschaftlichen Flächen, zum Beispiel Treppenhäuser, Waschküchen, Gärten oder Parkplätze, genutzt werden dürfen.
• Regelungen für bauliche Veränderungen: Die Gemeinschaftsordnung (GemO) kann Bestimmungen enthalten, die bauliche Veränderungen oder Umbauten an den einzelnen Wohnungen regeln.
• Instandhaltung und Reparaturen: Die Gemeinschaftsordnung kann regeln, wie Instandhaltungsmaßnahmen und Reparaturen an gemeinschaftlichen und individuellen Teilen des Gebäudes finanziert und durchgeführt werden sollen.

Die Hausordnung regelt hingegen das alltägliche Geschehen in einer WEG, um ein friedliches Zusammenwohnen zu gewährleisten. Die darin vereinbarten Regeln wie Ruhezeiten oder ein Rauchverbot in den Gemeinschaftsräumen sind auch für Mieter verpflichtend.

Welche Rechte hat man in der Eigentümergemeinschaft?

Zu den wichtigsten Rechten in einer Eigentümergemeinschaft gehören:

• Recht auf freie Nutzung und Gestaltung: Jeder Eigentümer hat das Recht, seine eigene Wohnung oder Einheit zu nutzen, zu vermieten oder anderweitig darüber zu verfügen, solange dabei die Rechte der anderen Eigentümer und die Regelungen der Gemeinschaftsordnung eingehalten werden.
• Stimmrecht: Jeder Eigentümer hat das Recht, an Eigentümerversammlungen teilzunehmen und dort sein Stimmrecht auszuüben. Dabei gilt in der Regel das sogenannte „Kopfprinzip“. Danach steht jedem Wohnungseigentümer, unabhängig von der Größe der Wohnung und der Anzahl der Eigentümer dieser Wohnung (zum Beispiel wenn die Wohnung Ehepartnern gehört), nur eine Stimme zu.
• Informationsrecht: Jeder Eigentümer hat das Recht, bestimmte Informationen über die Verwaltung und Finanzen der Gemeinschaft einzusehen.
• Mitspracherecht bei Modernisierungsmaßnahmen: In bestimmten Fällen, die in der Gemeinschaftsordnung oder durch gesetzliche Vorgaben geregelt sind, haben die Eigentümer das Recht, über bauliche Veränderungen oder Modernisierungsmaßnahmen zu entscheiden.
• Recht auf einen Verwaltungsbeirat: Die Eigentümer haben das Recht, einen Verwaltungs-beirat aus ihren Reihen zu wählen, der die Verwaltung überwacht und unterstützt.

Welche Pflichten hat man in der Eigentümergemeinschaft?

Zu den wichtigsten Pflichten, die die Wohnungseigentümer einer Eigentümergemeinschaft haben, gehören:

• Instandhaltung und Instandsetzung: Jeder Eigentümer ist verpflichtet, sich bei Bedarf an der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums zu beteiligen.
• Zahlung von Beiträgen und Kosten: Die Eigentümer haben die Pflicht, ihre anteiligen Kosten für die Instandhaltung, Instandsetzung, Verwaltung und Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums zu tragen.
• Einhaltung der Gemeinschaftsordnung: Jeder Eigentümer muss die in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Regelungen sowie die Beschlüsse der Eigentümerversammlung einhalten.
• Beachtung von Beschlussfassungen: Wenn die Eigentümergemeinschaft Mehrheitsbeschlüsse fasst, sind alle Eigentümer verpflichtet, diese zu akzeptieren und entsprechend umzusetzen.

Was gehört zum Sondereigentum?

Die Eigentümer in einem Mehrparteienhaus werden mit dem Kauf der Wohnung automatisch Miteigentümer und erwerben in dem Haus Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum.

Zum Sondereigentum einer WEG gehören typischerweise:

• Eigentumswohnung: Die Räume der eigenen Wohnung einschließlich Fußbodenbeläge, Innentüren, Einbaumöbel, nicht tragender Wände und Sanitärinstallationen.
• Kellerabteil: Falls der Eigentümer ein solches Abteil besitzt, gehört es in der Regel ebenfalls zum Sondereigentum.
• Balkon: Wenn die Wohnung über einen Balkon verfügt, ist dieser Teil des Sondereigentums. Die Außenwände und Balkondecke gehören hingegen zum Gemeinschaftseigentum.
• Tiefgaragenstellplatz: Stellplätze in Tiefgaragen können über die Teilungserklärung im Grundbuch einem Sondereigentum zugeordnet werden.

Für das Sondereigentum, dessen Instandhaltung und das Beheben von Mängeln und Schäden daran ist der einzelne Eigentümer verantwortlich. Es obliegt dem Eigentümer, geeignete Versicherungen wie eine Hausratversicherung oder eine Glasversicherung abzuschließen.

Wie sind Instandhaltung und Reparaturen in der WEG geregelt?

Die Instandhaltung und Reparaturen in der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) sind in der Regel durch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) und die Gemeinschaftsordnung geregelt. Hier sind einige wichtige Punkte:

• gemeinschaftliche Instandhaltung: Die Instandhaltung und Instandsetzung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes (zum Beispiel Treppenhaus, Fassade, Heizungsanlage etc.) ist Aufgabe der gesamten Eigentümergemeinschaft. Die Kosten werden in der Regel durch die monatlichen Hausgeldzahlungen von allen Eigentümern gemeinschaftlich getragen.
• Rücklage: Um für größere Reparaturen gewappnet zu sein, bildet die Eigentümergemeinschaft eine Rücklage.
• Hausverwalter: Der Verwalter hat die Aufgabe, die Instandhaltungsmaßnahmen zu planen, Handwerker zu engagieren und die erforderlichen Arbeiten zu koordinieren.
• Beschlüsse der Eigentümerversammlung: Für größere Instandhaltungsmaßnahmen wie zum Beispiel eine neue Heizungsanlage ist in der Regel ein Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Für die Beschlussfassung hierüber reicht die einfache Mehrheit aus.
• Sondereigentum: Für die Instandhaltung und Reparaturen der Sondereigentumseinheiten, also der einzelnen Wohnungen oder Gewerbeeinheiten, sorgen die Eigentümer selbst. Hilfreich für die Eigentümer kann dabei der Abschluss von Assistance-Leistungen im Rahmen der Wohngebäude- und Hausratversicherung sein.
• Sonderumlagen: Wenn die Rücklage nicht ausreicht oder unerwartete Reparaturen anstehen, können Sonderumlagen beschlossen werden. Dabei handelt es sich um zusätzliche Zahlungen der Eigentümer zur Finanzierung spezifischer Instandhaltungsmaßnahmen.

Was passiert auf der Eigentümerversammlung?

Auf der Eigentümerversammlung kommen alle Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zusammen, um wichtige Entscheidungen rund um die gemeinschaftliche Immobilie zu klären. Dies geschieht üblicherweise einmal im Jahr. Hier sind einige der typischen Punkte, die behandelt werden:

• Verwalter engagieren: Die Eigentümerversammlung entscheidet über die Auswahl eines Verwalters, der die Verwaltungsaufgaben im Namen der Gemeinschaft übernimmt.
• Verwaltungsbeirat wählen: Die Eigentümerversammlung kann einen Verwaltungsbeirat wählen, der den Verwalter unterstützt und bei der Durchführung seiner Aufgaben überwacht.
• Beschlussfassung: Die Eigentümerversammlung fasst Beschlüsse zu Themen wie Instandhaltungsmaßnahmen, Reparaturen, Sanierungen, Modernisierungen, Haushaltsplan, Verwaltungsangelegenheiten, Änderungen der Gemeinschaftsordnung etc.
• Haushaltsplan: Die Eigentümerversammlung genehmigt den Haushaltsplan für das kommende Geschäftsjahr, in dem die geplanten Einnahmen und Ausgaben der Eigentümergemeinschaft aufgeführt sind.
• Instandhaltung und Reparaturen: Die Eigentümerversammlung diskutiert und entscheidet über notwendige Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum.
• Sonderumlagen: Falls die Rücklage nicht ausreicht, können die Eigentümer über die Erhebung von Sonderumlagen zur Finanzierung spezifischer Maßnahmen abstimmen.
• Gemeinschaftsordnung und Hausordnung: Änderungen oder Ergänzungen der Gemeinschaftsordnung oder Hausordnung können von der Eigentümerversammlung beschlossen werden.

Was sind die Betriebskostenabrechnung und der Jahreswirtschaftsplan?

• Betriebskostenabrechnung
  Die Betriebskostenabrechnung ist eine Aufstellung der angefallenen Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung der gemeinschaftlichen Teile des Gebäudes. Die Betriebskostenabrechnung erfolgt in der Regel für ein Kalenderjahr und wird vom Verwalter erstellt.
  
  In der Betriebskostenabrechnung sind die Gesamtkosten für Posten wie Heizung und Warmwasser, Gebäudereinigung, Hausmeisterdienste, Müllentsorgung, Versicherungen usw. aufgelistet.
  
  Die Kosten werden nach dem sogenannten Verteilerschlüssel auf die einzelnen Eigentümer umgelegt, der in der Teilungserklärung festgelegt ist. So zahlt jeder Miteigentümer entsprechend seinem Miteigentümeranteil. Dieser Wert wird üblicherweise als Teil von 1.000 dargestellt (zum Beispiel: 90/1.000).

• Jahreswirtschaftsplan
  Der Jahreswirtschaftsplan ist eine Prognose der zu erwartenden Einnahmen und Ausgaben der WEG für das kommende Geschäftsjahr. Er wird vom Verwalter erstellt und den Eigentümern zur Zustimmung vorgelegt. Der Jahreswirtschaftsplan bildet die Grundlage für die Festlegung der Hausgeldzahlungen, die von jedem Eigentümer monatlich geleistet werden, um die Kosten für die gemeinschaftlichen Ausgaben und Verwaltung sowie Instandhaltung zu decken.