Kündigung wegen Eigenbedarf

Was ist die Eigenbedarfskündigung?

Die Eigenbedarfskündigung ist ein rechtlicher Begriff im deutschen Mietrecht. Sie ermöglicht es dem Vermieter, das Mietverhältnis zu beenden, wenn er seine Wohnung für sich selbst, seine Familienangehörigen oder bestimmte andere Personen benötigt.

Der Vermieter muss dabei ein berechtigtes Interesse an der Nutzung der Wohnung haben. Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und bestimmten formellen Anforderungen genügen. Der Mieter hat nach Erhalt der Kündigung wegen Eigenbedarf eine Frist, um ihr zu widersprechen und gegebenenfalls seine Rechte vor Gericht geltend zu machen.

Für wen darf der Vermieter Eigenbedarf anmelden?

Der Vermieter darf Eigenbedarf anmelden, wenn er die Mietwohnung für sich selbst oder für bestimmte Personen aus seinem familiären oder haushaltsnahen Umfeld nutzen möchte.

Hierzu zählen enge Verwandte des Vermieters:

• Kinder
• Enkel
• Eltern
• Großeltern
• Geschwister
• leibliche Nichten und Neffen
• Schwiegerkinder und -eltern
• Ehepartner oder eingetragener Lebenspartner

Auch für Haushaltsmitglieder des Vermieters ist eine Eigenbedarfskündigung möglich:

• Pflegekinder
• Lebensgefährte oder Lebensgefährtin
• Kinder des Lebensgefährten oder der Lebensgefährtin
• Haushaltsangestellte
• Pflegepersonal

Zu Verwandtschaftsverhältnissen, bei denen der Eigenbedarf oftmals auch anerkannt wird – jedoch muss eine besonders enge Bindung zu diesen Personen belegt werden – zählen:

• Tanten und Onkel
• Cousine und Cousin
• Schwägerin und Schwager
• Großnichten und Großneffen
• Stiefeltern, Stiefkinder und Stiefenkel

Welche rechtlichen Anforderungen gibt es an eine Kündigung wegen Eigenbedarfs?

Der Vermieter muss sich bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs an rechtliche Anforderungen und Fristen halten. Hier sind die wichtigsten Punkte:

• Schriftform: Die Kündigung wegen Eigenbedarfs muss schriftlich erfolgen. Eine mündliche oder per E-Mail übermittelte Kündigung ist nicht ausreichend.
• Begründung: Der Vermieter muss einen berechtigten und nachvollziehbaren Grund für den Eigenbedarf angeben. Dies kann beispielsweise der Wunsch sein, die Wohnung für sich selbst oder die eigenen Kinder zu nutzen.
• Sozialklausel: Der Vermieter muss die sozialen Belange des Mieters berücksichtigen. Wenn der Mieter aufgrund seines Alters, einer Krankheit oder einer Behinderung besondere Härten durch die Kündigung erleiden würde, kann dies ein Härtegrund sein, der gegen eine Eigenbedarfskündigung spricht.
• Kündigungsfrist: Der Vermieter muss sich an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten. Demnach beträgt die Kündigungsfrist mindestens drei Monate. Je länger die Mieter die Wohnung bereits bewohnen, desto länger haben sie Zeit, sich eine neue zu suchen.
• Formale Anforderungen: Die Kündigung muss bestimmte formale Anforderungen erfüllen, zum Beispiel die Angabe des Kündigungsgrundes und die Unterschrift des Vermieters.
• Widerspruch des Mieters: Der Mieter hat das Recht, der Eigenbedarfskündigung zu widersprechen. In diesem Fall kann es zu einem Rechtsstreit kommen, bei dem das Gericht über die Gültigkeit der Kündigung entscheidet.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs zulässig?

Gerichtlich anerkannte Gründe für den Eigenbedarf sind zum Beispiel:

• Eigener Wohnbedarf: Der Vermieter möchte die Mietwohnung selbst als Hauptwohnsitz nutzen, zum Beispiel aufgrund der Gründung einer eigenen Familie oder aus Altersgründen.
• Bedarf für Familienangehörige: Der Vermieter möchte die Wohnung für seine Kinder, Eltern, Geschwister oder andere nahe Verwandte nutzen. Es muss jedoch ein berechtigtes Interesse an der Bereitstellung einer angemessenen Unterkunft für diese Familienangehörigen bestehen.
• Vermietung an Angehörige: Der Vermieter möchte die Wohnung an nahe Familienangehörige vermieten, die einen berechtigten Bedarf haben. Dies kann der Fall sein, wenn beispielsweise die pflegebedürftigen Eltern in die Nähe des Vermieters ziehen müssen.
• Berufsbedingter Bedarf: Der Vermieter benötigt die Wohnung aufgrund berufsbedingter Erfordernisse wie einer Versetzung an einen anderen Arbeitsort oder einem wesentlich kürzeren Arbeitsweg durch Umzug in die Wohnung.

Wann ist eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht zulässig?

Häufig vorkommende Gründe, weswegen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht zulässig ist:

• Unzureichender oder nicht nachvollziehbarer Eigenbedarf: Wenn der Vermieter keinen tatsächlichen und angemessenen Eigenbedarf hat, kann die Kündigung als ungültig angesehen werden.
• Unangemessene Härte für den Mieter: Wenn die Eigenbedarfskündigung für den Mieter eine unangemessene Härte darstellt, kann sie nicht zulässig sein. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn der Mieter aufgrund seines Alters oder einer schweren Krankheit besonders schutzbedürftig ist.
• Vorsätzlicher Missbrauch: Wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vorspiegelt, um den Mieter loszuwerden, kann die Kündigung als missbräuchlich angesehen werden und nicht gültig sein.
• Vorhandensein einer Alternativwohnung: Verfügt der Vermieter über eine andere leerstehende Wohnung, die seinen Eigenbedarf in gleicher Weise befriedigen kann, darf er dem Mieter nicht kündigen.
• Befristeter Mietvertrag: Liegt ein befristeter Mietvertrag vor, kann keine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgen.
• Neu gegründetes Wohneigentum: Wenn Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt werden, besteht eine Sperrfrist von drei Jahren, in der der Vermieter nicht wegen Eigenbedarfs kündigen darf. In Gebieten, auf denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist, kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert werden.
• Formale Fehler: Eine Eigenbedarfskündigung muss bestimmte formale Anforderungen erfüllen. Wenn die Kündigung nicht schriftlich erfolgt oder andere formale Fehler vorliegen, kann sie als ungültig betrachtet werden.

Wie geht man als Mieter vor, wenn man eine Kündigung wegen Eigenbedarf erhalten hat?

Wenn Ihr Vermieter Ihnen kündigt, sollten Sie erstmal prüfen, ob die Kündigung überhaupt rechtens ist. Oft ist das Kündigungsschreiben schon allein aus formalen oder inhaltlichen Gründen einfach unwirksam, zum Beispiel, weil die Begründung für den Eigenbedarf fehlt.

Sofern es notwendig ist, einen Anwalt zu kontaktieren, unterstützt Sie die Zurich Immobilien-Rechtsschutzversicherung. Diese übernimmt im versicherten Fall die Anwaltskosten und die Gerichtskosten, falls es zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt.

Was ist zu beachten, wenn man als Vermieter Eigenbedarf anmelden möchte?

Wenn Sie als Vermieter Eigenbedarf anmelden möchten, gibt es einige wichtige Punkte zu beachten. Das sind die grundlegenden Schritte:

• Gültige Gründe für Eigenbedarf: Als Vermieter müssen Sie einen gültigen Grund für den Eigenbedarf haben. Typische Gründe sind der Eigennutz oder die Nutzung durch nahe Familienangehörige. Ein rein wirtschaftliches Interesse reicht in der Regel nicht aus.
• Schriftliche Kündigung: Die Eigenbedarfskündigung muss schriftlich erfolgen und die Begründung für den Eigenbedarf enthalten. Es wird empfohlen, die Kündigung per Einschreiben mit Rückschein zu versenden, um den Zugang nachweisen zu können.
• Kündigungsfrist: Stellen Sie sicher, dass Sie die richtige Kündigungsfrist einhalten. Sie beträgt bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf mindestens drei Monate und ist von der Dauer des Mietverhältnisses abhängig.
• Härtefallprüfung: In einigen Fällen kann ein Mieter eine Härtefallprüfung beantragen. Die genauen Bedingungen und Voraussetzungen für eine solche Prüfung sind im BGB festgelegt.
• Rechtliche Beratung: Es kann ratsam sein, sich von einem Rechtsanwalt beraten zu lassen, um sicherzustellen, dass Sie die Kündigung korrekt durchführen und alle rechtlichen Anforderungen erfüllen.

Kündigungsfristen bei Eigenbedarfskündigung

Bei einer Eigenbedarfskündigung handelt es sich um eine ordentliche Kündigung, deren Kündigungsfristen gesetzlich geregelt sind. Laut Gesetz ist die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig.

Die Kündigungsfrist für den Vermieter verlängert sich nach fünf und nach acht Jahren seit der Überlassung des Wohnraums um jeweils drei Monate. Das heißt, dass die Mietdauer des Mieters über die Kündigungsfrist bei Eigenbedarf entscheidet:

0 – 5 Jahre: 3 Monate
5 – 8 Jahre: 6 Monate
ab 8 Jahren: 9 Monate

Was kann der Vermieter tun, wenn ein Mieter nach Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?

Bei einer wirksamen Kündigung ist der Mieter grundsätzlich verpflichtet, die Mietwohnung zum Ende der Kündigungsfrist zu räumen und zu übergeben.

Falls ein Mieter nach einer Kündigung wegen Eigenbedarf nicht auszieht, sollte der Vermieter auf keinen Fall überstürzt handeln. Es ist immer empfehlenswert, Kontakt mit dem Mieter aufzunehmen, um herauszufinden, warum er trotz Kündigung nicht auszieht. Oft lässt sich eine außergerichtliche Einigung finden.

Möchte der Mieter trotz Kündigung weiterhin nicht ausziehen, ist die Räumungsklage das letzte und härteste Mittel.