Mietpreisbremse: Diese Regeln gelten
Das Wichtigste kurz erklärt
- Damit Vermieter nicht unbegrenzt und willkürlich die Mieten erhöhen können, gibt es seit 2015 die sogenannte Mietpreisbremse.
- Die Mietpreisbremse besagt, dass in Städten und Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt die Miete bei einer Neuvermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
- Wo die Mietpreisbremse in Kraft tritt, legt die jeweilige Landesregierung fest.
- Kommt es wegen der Mietpreisbremse zu Streitigkeiten, beraten und helfen die Experten der Immobilien-Rechtsschutzversicherung.
In diesem Ratgeber
Warum darf man die Hecke nicht ganzjährig schneiden?
Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?
Unterschied zwischen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse
So kann man die Mietpreisbremse durchsetzen
Wie viel Mieterhöhung ist zulässig?
Was ist die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse wurde 2015 von der Bundesregierung eingeführt, um zu verhindern, dass die Mieten auf dem angespannten Wohnungsmarkt beliebig steigen. In Gegenden, in denen die Mietpreisbremse gilt, darf ein Vermieter bei einer Wiedervermietung – also bei Abschluss eines neuen Mietvertrags für eine Bestandsimmobilie – eine Miete verlangen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.Die Mietpreisbremse gilt nur für die Vermietung von Bestandswohnungen – bei Neubauten und umfassend modernisierten Wohnungen hingegen, kann der Vermieter die Höhe der Miete uneingeschränkt bestimmen.
Wo gilt die Mietpreisbremse?
Die Mietpreisbremse gilt nicht überall, sondern nur in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, um zu verhindern, dass die Mieten dort für viele Interessenten unerschwinglich werden. Sie wird von der jeweiligen Landesregierung für maximal 5 Jahre verordnet. Geplant ist, dass die Mietpreisbremse überall bis spätestens zum 31. Dezember 2025 ausläuft.Mietpreisbremse: Liste nach Bundesländern
Aktuell gilt die Mietpreisbremse in 13 von 16 Bundesländern. Diese sind:
| Baden-Württemberg | bis 30.6.2025 |
| Bayern | bis 31.12.2025 |
| Berlin | bis 31.5.2025 |
| Brandenburg | bis 31.12.2025 |
| Bremen | bis 30.11.2025 |
| Hamburg | bis 30.6.2025 |
| Hessen | bis 25.11.2025 |
| Mecklenburg-Vorpommern | bis 30.9.2023 (soll verlängert werden) |
| Niedersachsen | bis 31.12.2025 |
| Nordrhein-Westfalen | bis 30.06.2025 |
| Rheinland-Pfalz | bis 07.10.2025 |
| Sachsen | bis 31.12.2025 |
| Thüringen | bis 31.12.2025 |
Gibt es Ausnahmen von der Mietpreisbremse?
In den Bundesländern, die die Mietpreisbremse verordnet haben, gilt diese nicht flächendeckend. Sie tritt nur in bestimmten Gebieten in Kraft, in denen der Wohnungsmarkt besonders angespannt ist. Häufig sind das Großstädte und Ballungsgebiete.
Zudem haben diese drei Bundesländer aktuell keine Regelungen zur Mietpreisbremse, obwohl es auch hier Städte mit hohen Mieten gibt:
- Schleswig-Holstein
- Sachsen-Anhalt
- Saarland
Wie ermittelt man die ortsübliche Vergleichsmiete?
Das Bürgerliche Gesetzbuch legt fest, wie die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt wird (§ 558, Absatz 2, BGB). Demnach wird der Wohnraum in einer Gemeinde verglichen nach:
- Art
- Größe
- Ausstattung
- Beschaffenheit
- Lage
- energetischer Ausstattung und Beschaffenheit
Als Vergleichszeitraum dienen die letzten 6 Jahre. Der Mittelwert, der für diese Wohnungen gezahlt wurde, bildet die ortsübliche Vergleichsmiete.
Unterschied zwischen Kappungsgrenze und Mietpreisbremse
Im Zusammenhang mit Mieten beziehungsweise Mieterhöhungen ist häufig auch von der sogenannten Kappungsgrenze die Rede, die 2 Jahre vor der Mietpreisbremse eingeführt wurde. Im Unterschied zur Mietpreisbremse, die den Mietpreis bei Neuvermietungen von Bestandsimmobilien deckelt, bezieht sich die Kappungsgrenze auf ein bestehendes Mietverhältnis. Sie legt fest, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren um maximal 20 Prozent erhöht werden darf. Besteht in einem Gebiet Wohnungsmangel, darf die Kappungsgrenze auf 15 Prozent gesenkt werden.So kann man die Mietpreisbremse durchsetzen
Stellen Sie als Mieter fest, dass Ihr Vermieter die Mietpreisbremse nicht beachtet und eine zu hohe Miete veranschlagt hat, dürfen Sie die Miete nicht einfach selbst kürzen.
Stattdessen sollten Sie ihm eine sogenannte qualifizierte Rüge wegen überhöhter Miete zukommen lassen. Diese Rüge muss in Schriftform erfolgen. Darin geben Sie an, um wie viel die Miete in Bezug zur ortsüblichen Vergleichsmiete zu hoch ist, und fordern ihn auf, den Mietpreis entsprechend zu senken.
Handelt es sich um einen neueren Mietvertrag, abgeschlossen nach dem 1. April 2020, steht Ihnen sogar die Rückzahlung der gesamten bisher zu viel gezahlten Miete zu. Dafür müssen Sie innerhalb von 30 Monaten nach Beginn des Mietverhältnisses die Rüge aussprechen. Bei älteren Mietverträgen gilt die Anpassung der Miete nur zukünftig.
Kommt es mit Ihrem Vermieter wegen der Mietpreisbremse zu Streitigkeiten, können Sie sich an die Rechtsberatung Ihrer Zurich Immobilien-Rechtsschutzversicherung wenden. Dafür steht Ihnen auch eine kostenfreie 24-Stunden-Anwaltshotline zur Verfügung.
Wie viel Mieterhöhung ist zulässig?
Die Vermieter einer bereits bestehenden Wohnung sind an die Mietpreisbremse gebunden, sofern in dem entsprechenden Wohngebiet eine solche existiert. Das bedeutet, dass Vermieter eine Miete verlangen dürfen, die höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.
Beispiel: Beträgt in einer Stadt die ortsübliche Vergleichsmiete 10 Euro pro Quadratmeter, darf ein Vermieter bei einer Weitervermietung maximal 11 Euro pro Quadratmeter verlangen. Für die Erstvermietung eines Neubaus gilt die Mietpreisbremse hingegen nicht.
Wenn es um eine Wohnung geht, in der bereits ein Mieter wohnt, dürfen Sie als Vermieter den Mietpreis bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen. Dabei müssen Sie die Kappungsgrenze von maximal 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren beachten.
Schlupflöcher bei der Mietpreisbremse
Um die Mietpreisbremse zu umgehen, nutzen manche Vermieter Möglichkeiten, die Mieten nach eigenem Ermessen festzulegen. Dies ist in den folgenden Fällen möglich:
- Vermieten möblierter Wohnungen: In der Vergleichsmiete werden nur unmöblierte Wohnungen berücksichtigt. Daher darf der Vermieter einer möblierten Wohnung die Miete um einen entsprechenden Aufschlag erhöhen. Dadurch kann es insgesamt zu einem Mietpreis oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete kommen.
- Vermietung auf Zeit: Wird eine Wohnung nur vorübergehend vermietet, greift die Mietpreisbremse nicht.
- Indexmiete: Hier muss nur der anfängliche Mietvertrag der Mietpreisbremse entsprechen. Weitere Erhöhungen, wie sie bei der Indexmiete vorkommen, dürfen die Grenze der Miet-preisbremse übersteigen.
Die häufigsten Fragen und Antworten zur Mietpreisbremse
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Wie funktioniert die Mietpreisbremse?Bei der Neuvermietung beziehungsweise Weitervermietung einer Bestandswohnung darf der Mietpreis nicht mehr als 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
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Für wen gilt die Mietpreisbremse?An die Mietpreisbremse sind Eigentümer gebunden, die in den entsprechenden Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt eine Bestandsimmobilie neu vermieten wollen. Die Mietpreisbremse gilt nur in den von der jeweiligen Landesregierung bestimmten Städten und Gemeinden.
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Wer profitiert von der Mietpreisbremse?Wer in einem Ballungsraum mit höheren Mieten auf Wohnungssuche ist und in eine Bestandswohnung zieht, profitiert von der Mietpreisbremse – sofern sie in diesem Gebiet gilt. Die Mietpreisbremse schützt in dem Fall vor überzogenen Mietforderungen.
Wer dagegen in einen Neubau oder eine umfassend modernisierte Wohnung ziehen möchte, hat von der Mietpreisbremse keinen Nutzen, da diese nur für Bestandsimmobilien gilt. -
Was passiert, wenn man die Mietpreisbremse nicht beachtet?Je nachdem, in welchem Umfang Vermieter die Miete nach oben treiben, ohne die Mietpreisbremse zu beachten, müssen sie mit einer Geldstrafe wegen Mietwuchers rechnen.
Mieter können ihrem Vermieter eine schriftliche Rüge zusenden, in der sie ihn auffordern, den Mietpreis entsprechend der Mietpreisbremse anzupassen. -
Bin ich als Vermieter an den Mietspiegel gebunden?Keine Stadt ist verpflichtet, einen Mietspiegel zu erstellen. Existiert einer, ist er für Sie als Vermieter nicht zwingend bindend, dient aber zur Orientierung. Gibt es allerdings eine Mietpreisbremse, müssen Sie diese berücksichtigen.
